Os preços das casas atingiram o recorde histórico em junho, mesmo enquanto o mercado imobiliário continuava em sua retração pós-pandemia.
O preço mediano de uma casa existente vendida no último mês foi de US$ 435.300, superando o recorde anterior, estabelecido em junho de 2024, de acordo com dados da National Association of Realtors. Mas, no geral, as vendas atingiram o menor nível em nove meses, ajustado sazonalmente. As vendas em junho caíram 2,7% em relação ao mês anterior.
Como os preços podem estar tão altos quando o mercado está tão lento?
“O mercado imobiliário de hoje é realmente de quem tem e quem não tem”, diz Jessica Lautz, economista-chefe adjunta da National Association of Realtors.
Enquanto inúmeros potenciais compradores permanecem à margem, algumas pessoas têm muito dinheiro para gastar. Os salários continuam subindo, a bolsa de valores está batendo recordes — e as pessoas que têm uma casa para vender podem usar os lucros desses preços altos para comprar a próxima.
“Aqueles que têm patrimônio imobiliário podem fazer negociações imobiliárias agora mesmo. Muitos deles estão fazendo isso, inclusive com compra à vista”, diz Lautz. “Eles têm capacidade de interagir com o mercado imobiliário de hoje, onde os compradores de primeira casa estão sendo excluídos.”
O mercado imobiliário está mais forte no topo
A parte mais forte do mercado agora é a faixa alta. Casas acima de US$ 1 milhão tiveram o maior aumento nas vendas no último mês, subindo 14% em relação ao ano anterior. À medida que os preços sobem, mais casas agora estão precificadas acima da marca de um milhão de dólares. Uma análise da corretora de imóveis Redfin no ano passado descobriu que 8,5% das casas nos EUA valiam US$ 1 milhão ou mais.
Isso também reflete quem está comprando agora. Compradores à vista representaram 29% das transações no último mês.
Para compradores de primeira casa e de renda média, no entanto, o mercado pode ser enlouquecedor. Embora o crescimento dos preços das casas tenha desacelerado, o preço mediano agora é 48% maior do que há apenas cinco anos.
Algumas pessoas estão engolindo o sapo e pagando caro por uma casa, após anos economizando ou recebendo ajuda da família. Compradores de primeira casa representaram 30% das transações no último mês.
E muitos outros adorariam comprar uma casa agora — mas simplesmente não conseguem pagar.
Muitos compradores são desencorajados pelas altas taxas de hipoteca
Há significativamente mais casas à venda do que há um ano, mas o estoque ainda é menor do que era pré-pandemia.
E as taxas de hipoteca elevadas — atualmente em média 6,74% — estão desencorajando potenciais compradores. Para aqueles que estão tentando entrar no mercado e comprar sua primeira casa, essas taxas altas somadas aos preços altos significam que eles simplesmente não conseguem fazer as contas fecharem. Cada ponto percentual de juros pode adicionar centenas de dólares ao pagamento mensal.
“Isso está excluindo compradores do mercado”, diz Lautz. As taxas de hipoteca também estão desencorajando as pessoas de venderem, ela continua: “Também sabemos que o efeito de lock-in é real. Pessoas com hipotecas de juros mais baixos simplesmente não estão dispostas a fazer essa mudança agora, a menos que tenham muito patrimônio imobiliário.”
Ironia do destino, se as taxas de hipoteca caíssem — como muita gente gostaria —, isso estimularia mais demanda e provavelmente empurraria os preços das casas ainda mais para cima.
Nesse caso, “muita gente que foi empurrada para a margem e não consegue pagar o mercado de hoje vai entrar. E isso vai ser bem difícil para alguém que está tentando entrar como comprador de primeira casa competir”, diz Lautz.
Os preços das casas não estão subindo em todos os lugares
A Redfin usa uma metodologia diferente da National Association of Realtors para analisar os preços das casas — ela compara por quanto as casas foram vendidas recentemente com o que foram vendidas em transações anteriores.
Com esses dados, os pesquisadores viram os preços caírem em 30 das 50 áreas metropolitanas, com as maiores quedas em Washington, D.C.; Austin, Texas; e San Diego.
Em D.C., os cortes de empregos federais são apenas um fator na queda, disse Marshall Park, gerente sênior de mercado da Redfin na área metropolitana de D.C., em uma postagem online. “Mas não é só demissões. Estamos vendo também sinais de sensibilidade a preços, à medida que os juros mais altos forçam os compradores a reavaliarem o que é acessível.”
Casas novas podem ser mais baratas que as antigas
As vendas de casas novas no último mês, enquanto isso, subiram ligeiramente em relação a maio, mas caíram quase 7% em comparação com o ano anterior. Analistas do Wells Fargo dizem que os números refletem “demanda fraca de compradores resultante de condições desafiadoras de acessibilidade e maior incerteza econômica”.
Quando se trata de preço, as casas novas costumavam ser mais caras que as antigas. Mas agora isso não é mais garantido.
O preço mediano de venda de uma casa unifamiliar nova vendida no último mês foi de US$ 401.800 — quase US$ 40.000 menos que o preço mediano de uma casa unifamiliar existente.
Há várias razões para isso: as construtoras agora estão construindo casas menores para atender à enorme demanda por casas iniciais. Casas existentes podem ter vantagem em localização. E as construtoras têm alguma flexibilidade para reduzir preços como incentivo aos compradores: 38% dos construtores disseram que estavam cortando preços em julho, a maior participação desde que a National Association of Home Builders começou a rastrear o indicador em 2022.
Mas as mesmas taxas de juros que estão mantendo as taxas de hipoteca elevadas também estão tornando mais caro construir casas novas. Os inícios de obras de casas unifamiliares atingiram o menor nível em 11 meses em junho, enquanto os alvarás para novas construções caíram para o menor nível em mais de dois anos.
Esse impacto na oferta não é bom para os preços imobiliários nos meses e anos à frente.
Fonte: npr.org por Laurel Wamsley