Após as taxas de hipoteca dispararem há três anos, o mercado imobiliário desacelerou. E os números mais recentes da National Association of Realtors (NAR) mostram apenas um vislumbre de melhoria: as vendas de imóveis residenciais existentes subiram 2% em julho, em comparação com o mês anterior.
No ritmo atual, a associação estima que cerca de 4 milhões de imóveis residenciais existentes serão vendidos nos EUA este ano. Isso é muito inferior ao período da pandemia e significativamente inferior ao período anterior à pandemia.
Mas há um ou dois pontos positivos nos novos números. Primeiro, há muito mais imóveis à venda. “Agora temos o maior estoque desde o período de lockdown de 2020, essencialmente cinco anos atrás”, disse Lawrence Yun, economista-chefe da associação.
Em julho havia 1,55 milhão de unidades à venda, quase 16% a mais do que um ano antes.
O aumento no estoque é uma boa notícia para os compradores, porque dá a eles opções e mais poder de negociação. (Para os vendedores, não é tão bom. Os imóveis estão demorando mais para vender — em média 28 dias, em comparação com 24 dias em julho de 2024, segundo a NAR.)
Além disso, os preços estão amolecendo em muitos mercados: um relatório da Realtor.com constatou que os preços caíram em julho em 33 das 50 maiores áreas metropolitanas. Os dados da NAR mostraram quedas de preços no Sul e no Oeste, e os preços dos imóveis agora estão subindo no ritmo mais lento em dois anos, segundo uma análise da Wells Fargo.
Ainda assim, em âmbito nacional, os preços subiram — embora minimamente — para uma mediana de US$ 422.400.
Preços altos afastam compradores, mas mais imóveis à venda ajudam
O mercado está lento porque preços e taxas de hipoteca estão altos.
As taxas para hipoteca de 30 anos estão atualmente em média cerca de 6,6%. E os preços dos imóveis subiram muito — quase 50% desde antes da pandemia. Juntando isso, significa que muitas pessoas que querem comprar um imóvel simplesmente não podem pagar.
Ainda assim, mesmo uma pequena mudança nas taxas de hipoteca é suficiente para ajudar a soltar um pouco as coisas. As taxas de hipoteca caíram ligeiramente nas últimas semanas e agora estão no nível mais baixo desde outubro de 2024.
Isso estimulou um salto na atividade de refinanciamento, especialmente entre proprietários com taxas de hipoteca acima de 7%. Isso lhes ofereceu uma janela para obter uma taxa mais baixa e reduzir potencialmente centenas de dólares dos pagamentos mensais.
Nos meses à frente, Joel Kan, economista-chefe adjunto da Mortgage Bankers Association, diz que algumas “forças opostas” afetarão as taxas de hipoteca.
“Nossa previsão é de que as taxas fiquem próximas da faixa de 6,6%, pelo menos até o final do ano”, disse ele. Mas o Federal Reserve Board se reúne em meados de setembro para votar se deve reduzir as taxas de juros, o que pode influenciar as taxas de hipoteca. “Certamente há a expectativa de que, se o Fed começar a cortar as taxas, elas possam cair”, continuou ele. “Do outro lado, há coisas como preocupações em torno da dívida e do déficit dos EUA que estão mantendo as taxas mais altas.”
E para complicar ainda mais, diz Kan, é provável que a antecipação de um possível corte nas taxas de juros já esteja incorporada às taxas de hipoteca atuais, o que significa que um corte pode não fazer as taxas de hipoteca caírem mais.
Ainda assim, Kan espera alguma mudança no próximo ano, quando ele acha que as taxas poderiam cair para a faixa de 6,5%, com semanas em que fiquem abaixo desse patamar. Taxas mais baixas poderiam tirar alguns compradores em potencial da inércia, porque ajudarão a fazer as contas da compra do imóvel funcionarem — desde que os preços não disparem.
O efeito de lock-in está se aliviando um pouco
Durante a pandemia, muitos proprietários puderam comprar ou refinanciar com taxas de hipoteca superbaixas na faixa de 3%. Hoje, essas taxas baixas dão a eles um forte incentivo para ficar onde estão, já que se mudar significaria assumir um empréstimo mais caro.
Isso deixou muitas famílias americanas presas em imóveis pequenos ou grandes demais — e incapazes de trocar por algo mais adequado. Economistas temiam que esse “efeito de lock-in” mantivesse o mercado imobiliário travado por muitos anos.
O aumento no nível de estoque relatado pela NAR esta semana é um sinal de que algumas pessoas estão se mudando e abrindo mão dessas taxas baixas.
“Ainda estamos abaixo dos níveis pré-COVID, mas certamente não estamos mais naquele período de lock-in das taxas de hipoteca. À medida que as pessoas precisam se mudar, elas estão colocando seus imóveis no mercado e fazendo as próximas mudanças”, diz Yun. “A rotatividade no mercado de vendas de imóveis ainda permanece muito lenta, mas o estoque está começando a aparecer.”
Indicadores mistos na construção de novos imóveis
Novos dados esta semana do Census Bureau mostram que os inícios de construção habitacional em julho subiram 5% em relação ao mês anterior. Mas as licenças de construção caíram quase 3% em comparação com junho.
Buddy Hughes, presidente da National Association of Home Builders, disse em um comunicado que as reduções na construção de imóveis são resultado de desafios de acessibilidade para compradores, escassez de mão de obra qualificada e altos custos regulatórios.
“Esses ventos contrários foram refletidos em nossa mais recente pesquisa com construtores, que indica que a acessibilidade é o principal desafio para o mercado imobiliário”, acrescentou Hughes.
Fonte: npr.org por Laurel Wamsley